Hittekaart Woningmarkt: Aanhoudende woningdruk, recordprijzen en inhaalslag buiten Randstad

Middelburg/Domburg - De druk op de Nederlandse woningmarkt is onverminderd hoog. Uit de nieuwe Hittekaart Woningmarkt 2026 van Bouwfonds Gebiedsontwikkeling (BPD) blijkt dat 2025 een jaar van records was: een historisch hoge gemiddelde verkoopprijs en het op één na hoogste aantal woningverkopen ooit. Ondanks de verhoging van de NHG-grens, daalde het aandeel woningen dat binnen dit bereik werd verkocht. Opvallend is dat de verhitting zich steeds sterker verspreidt naar regio’s buiten de Randstad. De sterkste regionale stijgers ten opzichte van het jaar ervoor zijn: Nissewaard, Teylingen, Veere, Pijnacker-Nootdorp en Barendrecht. De gemeenten Middelburg, Nieuwkoop, Krimpenerwaard, Zoeterwoude en Zwijndrecht behoren tot de sterkste dalers in de regio. 

Na een periode van stabilisatie op de Nederlandse woningmarkt zet de stijgende lijn in prijzen en transacties verder door. Waar in 2024 de gemiddelde huizenprijs op €451.000 lag, steeg deze in 2025 met 6,3% naar €480.000. Tegelijkertijd steeg het aantal woningtransacties met maar liefst 15,6%: van bijna 206.500 woningen in 2024 naar 238.695 woningen in 2025. Dit is het op één na hoogste aantal ooit; alleen in 2017 werden er meer woningen verkocht. 

De prijsstijgingen, in combinatie met een aanhoudend woningtekort, zorgen ervoor dat de ‘hitte’ vooral buiten de Randstad toenam. De hoogste prijzen worden gevonden in het gebied tussen Amsterdam en Utrecht, terwijl de sterkste prijsstijgingen juist plaatsvinden in de noordelijke provincies, met name Groningen (+9,2%) en Drenthe (+8,1%). De laagste prijstoename was in Noord-Holland (+4,7%).

Urgente behoefte aan betaalbare woningen

Helma Born, algemeen directeur Nederland van BPD: ‘De cijfers liegen er niet om: 2025 was een recordjaar én een jaar waarin de behoefte aan betaalbare woningen urgenter bleek dan ooit. We zien bovendien dat de druk op de woningmarkt steeds verder opschuift richting het noorden. Deze Hittekaart Woningmarkt laat opnieuw zien hoe belangrijk het is om waar mogelijk op te schalen naar grotere gebiedsontwikkelingen, het liefst in nauwe publiek-private samenwerking. Zeker als we tegemoet willen komen aan het coalitieakkoord waarin ingezet wordt op meer betaalbare woningen in zowel sociale huur, middenhuur als betaalbare koopwoningen.’

56% woningtransacties onder NHG-grens 

De landelijke prijsstijgingen zetten de betaalbaarheid verder onder druk. Ondanks de verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) grens naar € 450.000 in 2025, viel slechts 56% van alle woningtransacties in de bestaande markt binnen dit bereik (tegenover 59% in 2024 bij een grens van € 435.000). 

De regionale verschillen zijn hierbij groot. In de regio tussen Amsterdam en Utrecht en rondom Eindhoven lag minder dan 40% van de transacties onder de NHG-grens. In 25 gemeenten kon men nog voor meer dan 80% van alle transacties een NHG krijgen. Deze gemeenten vind je in Oost-Groningen, Noord-Friesland, Zeeuws-Vlaanderen en Zuid-Limburg.  

Over de Hittekaart

In dit jaarlijks terugkerende onderzoek brengt BPD op basis van diverse factoren de sterke en zwakke gebieden op de bestaande koopwoningmarkt in kaart door middel van een Hittekaart Woningmarkt. Een hoge score (donkerrode kleur) op de Hittekaart Woningmarkt kenmerkt zich door hoge prijzen en/of veel woningverkopen, maar ook een sterke (verwachte) huishoudensgroei. Het marktvolume in de bestaande woningmarkt wordt berekend door het aantal koopwoningtransacties te vermenigvuldigen met de gemiddelde verkoopprijs. Om de spanning op de koopwoningmarkt tussen gemeenten onderling te kunnen vergelijken, wordt er gecorrigeerd voor de gemeentegrootte door het marktvolume te delen door de voorraad koopwoningen. Dit leidt tot een soort spanningsindicator per gemeente. Het Kadaster en het CBS publiceren gezamenlijk de gemiddelde transactieprijs per gemeente en het aantal transacties; het CBS is de bron voor de voorraad koopwoningen. Dit betreffen jaarcijfers over heel 2025. De huishoudensprognose van een gemeente is gebaseerd op het Primos model van ABF. De prognose betreft de komende 10 jaar. Het onderzoek wordt uitgevoerd op gemeenteniveau.

Ga naar www.bpd.nl/hittekaart-2026/ voor meer informatie en de interactieve versie van de Hittekaart Woningmarkt 2026.